Belastingen en Rendement

Fiscaal aantrekkelijk en overzichtelijk investeren op Curaçao

Wanneer u investeert in vastgoed op Curaçao, krijgt u te maken met verschillende belastingen, zowel bij de aankoop als tijdens de verhuur en het bezit van het vastgoed. Hier vindt u een overzicht zodat u een goed totaalbeeld krijgt van de fiscale aspecten.

Registratie bij de Curaçaose Belastingdienst

Na aankoop van uw appartement op Curaçao bent u verplicht zich te registreren bij de Belastingdienst. Deze melding moet binnen twee maanden na verkrijging plaatsvinden en is nodig voor de heffing van onroerendezaakbelasting (OZB). Afhankelijk van uw situatie kan het daarnaast noodzakelijk zijn om een fiscaal identificatienummer aan te vragen. Curaçao kent een jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Deze belasting wordt opgelegd aan de eigenaar van het vastgoed en bedraagt tussen de 0,4% en 0,6% van de vastgestelde waarde van het object. De exacte hoogte hangt af van de waardering en de geldende tarieven.

Overdrachtsbelasting bij aankoop van vastgoed

Bij de aankoop van onroerend goed op Curaçao betaalt u overdrachtsbelasting. Het tarief bedraagt 4% en wordt berekend over de waarde van het vastgoed. Deze belasting is verschuldigd bij de juridische levering.

Omzetbelasting (OB) bij verhuur van vastgoed op Curaçao

Curaçao kent geen btw zoals in Nederland, maar een omzetbelasting (OB). Deze belasting werkt anders, onder andere doordat er geen algemeen recht op vooraftrek bestaat. De verhuur van vastgoed is in principe belast met deze omzetbelasting, waarbij het tarief afhankelijk is van het type verhuur.
Bij korte termijn verhuur aan toeristen geldt een tarief van 7%. Voor commerciële verhuur bedraagt het tarief 6%. Verhuur voor langdurige, permanente bewoning is onder voorwaarden vrijgesteld van omzetbelasting. De OB moet doorgaans maandelijks worden aangegeven en afgedragen, uiterlijk binnen 15 dagen na afloop van de betreffende maand. Op Curaçao zijn professionele boekhoudkantoren die de omzetbelasting (OB) voor u kunnen verzorgen zodat u er geen omkijken naar heeft. Een van de grotere verhuurkantoren, Curaçao Exclusief, heeft een ruling met de belastingdienst en kunnen voor u de omzetbelasting afdragen, hiermee bent u totaal ontzorgd.

Mogelijke wijziging: afschaffing OB bij short stay verhuur

De Curaçaose overheid onderzoekt een fiscale hervorming waarbij de omzetbelasting op short stay verhuur mogelijk wordt afgeschaft. In plaats daarvan zou een toeristenbelasting worden ingevoerd, die direct bij aankomst van toeristen wordt geheven via de ED-card.
Voor verhuurders kan dit leiden tot minder administratieve verplichtingen en mogelijk een lagere belastingdruk. Toeristen betalen de belasting dan direct bij binnenkomst, wat zorgt voor meer transparantie. Tegelijkertijd wordt deze maatregel nog beoordeeld, waarbij onder andere wordt gekeken naar de effecten op de toerismesector, de concurrentiepositie van Curaçao en de overheidsinkomsten.

Belasting op huurinkomsten uit vastgoed op Curaçao

Huurinkomsten uit vastgoed op Curaçao worden belast in Curaçao. De exacte belastingdruk hangt af van uw persoonlijke situatie en de manier waarop u investeert.

Particulier investeren: belasting over huurinkomsten

Koopt u het vastgoed in privé, dan gelden de volgende regels:

• U betaalt Curaçaose inkomstenbelasting over de verhuuropbrengsten
• U krijgt een forfaitaire kostenaftrek van 35%
• Financieringskosten (zoals rente) zijn volledig aftrekbaar
• De tarieven zijn progressief: 9,75% tot 46,5%
• Verkoopwinst is vrijgesteld, zolang er geen sprake is van ondernemerschap
• U doet jaarlijks aangifte bij de Curaçaose Belastingdienst

Progressieve belastingtarieven (2026)

Curaçao kent een systeem vergelijkbaar met box 1 in Nederland: hoe hoger het inkomen, hoe hoger het belastingtarief.

• Eerste schijf: 9,75% tot circa XCG 39.000 (± €19.000)
• Hoogste schijf: tot 46,5% vanaf circa XCG 162.000 (± €78.000)

Schijventarief 2026

Inkomen groter dan of gelijk aan		Maar kleiner dan		Belasting		Tarief in %
0		39.094		0		9,75
39.094		52.127		3.812		15
52.127		78.190		5.767		23
78.190		110.769		11.761		30
110.769		162.894		21.535		37,5
162.894		—		41.082		46,5

Bedragen in Caraïbische guldens, XCG

Kostenaftrek bij verhuur

In Curaçao zijn niet de daadwerkelijke kosten die verband houden met de verhuur aftrekbaar, in plaats daarvan wordt gewerkt met een forfaitaire kostenaftrek. Daarnaast zijn de bewonerslasten aftrekbaar. De berekening verloopt in stappen:

1. Bepaal de bruto huurinkomsten

Dit is het totaal ana huur dat u heeft ontvangen.

2. Trek de bewonerslasten af

Dit zijn kosten die samenhangen met het gebruik door de huurder en behoren daarom niet tot de daadwerkelijk genoten verhuuropbrengst. Voorbeelden van deze kosten zijn:

• Water en elektriciteit
• Internet en telefonie
• Schoonmaak en tuinonderhoud
• Beheerkosten (voor zover verhuur gerelateerd)

Indien deze kosten direct en volledig in verband staan tot de verhuuropbrengsten zijn deze volledig aftrekbaar van de bruto huurinkomsten. Als dit niet het geval is, zijn deze kosten naar rato aftrekbaar voor zover verhuur aan derden heeft plaatsgevonden. Als voorbeeld: een internetabonnement zal in de regel periodiek worden gefactureerd, ook als de woning leegstaat. Dergelijke kosten komen als bewonerslasten in aftrek naar rato van het deel van het jaar dat verhuur aan derden heeft plaatsgevonden.

Let op:

• Alleen kosten tijdens daadwerkelijke verhuur aan derden zijn aftrekbaar
• Bij leegstand of eigen gebruik geldt geen aftrek (pro rata)
• U moet deze kosten kunnen onderbouwen met bewijsstukken
• Beheerkosten zijn uitsluitend aftrekbaar voor zover deze betrekking hebben op diensten die direct verband houden met de verhuur. Eigenaarslasten zijn niet separaat aftrekbaar. Hierbij kan gedacht worden aan de OZB, administratiekosten, marketingkosten, etc.

3. Pas de forfaitaire aftrek van 35% toe

Na aftrek van bewonerslasten blijft de daadwerkelijk genoten verhuuropbrengst over. Daar wordt een forfaitaire kostenaftrek van 35% vanaf getrokken. Per saldo is de belastbare grondslag 65% van de daadwerkelijk genoten verhuuropbrengst.

Let op: Werkelijke kosten zoals onderhoud, verzekeringen, OZB, afvalstoffenheffing en overige reparaties zijn niet apart aftrekbaar.

Extra voordeel: financieringskosten aftrekbaar

Naast de aftrek van de bewonerslasten en de forfaitaire kostenaftrek van 35% geldt een belangrijke uitzondering binnen het Curaçaose belastingstelsel. De rente en kosten van leningen die zijn aangegaan voor de aankoop of verbetering van het vastgoed zijn namelijk volledig aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor premies van een gekoppelde overlijdensrisicoverzekering. Deze financieringskosten komen dus na toepassing van de forfaitaire aftrek in mindering op het belastbare resultaat, wat een extra fiscaal voordeel oplevert voor beleggers.

Investeren via een SPF (Stichting Particulier Fonds)

Als alternatief voor particuliere investeerders wordt in Curaçao vastgoed regelmatig aangekocht via een Stichting Particulier Fonds (SPF). Kort gezegd is een SPF een bijzondere vorm van een stichting die uitkeringen kan doen aan haar begunstigden.

Kenmerken:

• Vrijgesteld van winstbelasting, zolang er geen actieve onderneming wordt gedreven
• Kan uitkeringen doen aan begunstigden
• Oprichting via notaris verplicht
• Jaarlijkse administratie en aangifte winstbelasting vereist

Of de SPF voor u een geschikte rechtsvorm is dient te worden afgestemd met een fiscalist.

Zakelijk investeren: via een vennootschap

Zakelijke investeerders kopen vastgoed veelal aan via een (Nederlandse) vennootschap. De winst die  wordt behaald met het Curaçaose vastgoed wordt betrokken in de Curaçaose winstbelasting. Het tarief van de winstbelasting bedraagt 15% over de eerste XCG 500.000 aan winst en 22% over het meerdere. De vennootschap moet jaarlijks een aangifte winstbelasting indienen.

• Winst wordt belast in Curaçao
• Zakelijke kosten aftrekbaar
• Tarieven winstbelasting:
  • 15% over de eerste XCG 500.000
  • 22% over het meerdere

• Jaarlijkse administratie en aangifte winstbelasting vereist

Voorkomen van dubbele belasting (Nederland – Curaçao)

Op basis van de Belastingregeling Nederland–Curaçao (BRNC) wordt het heffingsrecht over vastgoed dat op Curaçao is gelegen toegewezen aan Curaçao. Nederland verleent vervolgens voorkoming van dubbele belasting door toepassing van een vrijstelling. Hierdoor blijft de fiscale behandeling overzichtelijk en wordt dubbele belastingheffing effectief voorkomen voor Nederlandse investeerders.

Rendementsberekening 2-persoonsappartement Kings View Residences

Stichtingsprijs

Omschrijving		Bedrag (€)
Aankoop tweepersoons appartement		389.950

Overdrachtskosten

Omschrijving		%		Bedrag (€)
Overdrachtsbelasting (4% over gronddeel 45%)		45%		7.019
Omzetbelasting (6% aanneemsom 55%)		55%		12.868
Kosten notaris (schatting)				2.500
Stichtingsprijs totaal				412.337

Huurinkomsten

Omschrijving		Waarde		Bedrag (€)
Huurprijs per nacht		€ 210
Aantal dagen per jaar		365
Huur per jaar				76.650
Bezetting		70%		53.655
Omzetbelasting (7%)		7%		3.756
Bruto huurinkomsten na aftrek OB				49.899

Vaste kosten

Omschrijving		Bedrag (€)
Beheerkosten		2.400
Vakantie fee beheerder		500
Commissie verhuur over huurinkomsten excl. omzetbelasting 15%		7.485
Elektra, water en WiFi		2.600
Inboedelverzekering		275
OZB		1.150
Klein onderhoud appartement		1.500
VVE bijdrage (schatting)		1.850
Totaal vaste kosten		17.760

Overig

Omschrijving		Bedrag (€)
Onvoorzien		1.000

Resultaat

Omschrijving		Bedrag (€)
Netto huurinkomsten		31.139

Rendement

Omschrijving		Percentage
Bruto aanvangsrendement		12,1%
Netto aanvangsrendement		7,6%

Voorbeeldberekening Curaçaose inkomstenbelasting

Overzicht inkomsten en kosten

Omschrijving		Bedrag (€)		Opmerkingen
Bruto huurinkomsten (na 7% OB)		49.899,15
Commissie verhuur (15%)		7.484,87		Volledig aftrekbaar als bewonerslasten indien direct gerelateerd aan verhuur
Beheerskosten		1.680,00		Pro rata voor 70% aftrekbaar als bewonerslasten
Vakantie fee beheerder		350,00		Pro rata voor 70% aftrekbaar als bewonerslasten
Elektra, water en WiFi		1.820,00		Pro rata voor 70% aftrekbaar als bewonerslasten
Zuivere voordeel uit onroerend goed		38.564,28
Fictieve kostenaftrek (35%)		13.497,50
Rentekosten / overlijdensrisico premie		-		Volledig aftrekbaar na fictieve kostenaftrek
Belastbaar inkomen uit onroerend goed		25.066,78 (XCG 52.891)

Te betalen inkomstenbelasting

Omschrijving		Bedrag (€)
Curaçaose inkomstenbelasting		2.816,26 XCG / € 5.942,31
Schijf 1		€ 3.811,67
Schijf 2		€ 1.954,95
Schijf 3

Toelichting en aannames

Let wel, de exacte uitkomst is afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden en kan per geval verschillen.

Bij deze berekening zijn de volgende aannames gehanteerd:

• De bezettingsgraad door derden bedraagt 70%, welke is toegepast voor de pro rata berekening van de bewonerslasten.
• Elektra, water en WiFi zijn niet direct doorbelast aan de huurder.
• Er is geen financiering afgesloten.
• Deze persoon is niet woonachtig op Curaçao en heeft geen andere inkomstenbronnen in Curaçao.
• Er is geen rekening gehouden met sociale premies; deze zijn niet van toepassing zolang er lokaal geen arbeid wordt verricht.

De informatie op deze pagina is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. De fiscale gevolgen van investeren in vastgoed op Curaçao zijn afhankelijk van uw persoonlijke situatie en verschillen van geval tot geval. Wij adviseren u daarom altijd een fiscaal adviseur te raadplegen voor een beoordeling van uw specifieke omstandigheden. Wij kunnen u desgewenst in contact brengen met de juiste partijen.