U appartementen op Curaçao aankopen met uw Nederlandse vennootschap (waaronder uw bv)? Dat kan!

Veel Nederlandse ondernemers hebben vermogen in hun vennootschap staan dat eigenlijk 'niets doet'. Een appartement bij Kings View Residences kan dat vermogen juist aan het werk zetten, met een aantrekkelijk rendement op Curaçao en een verrassend gunstige fiscale behandeling. Maar hoe pakt u dat slim aan? En waarom kiezen steeds meer ondernemers ervoor om niet privé, maar via hun vennootschap te investeren? Ruben Toonen van Rootz Tax Lawyers, specialist in Curaçaose en internationale belastingstructuren, geeft uitleg.

De drempel van de Wet excessief lenen

Wie met zakelijk vermogen uit een vennootschap in privé wil beleggen, krijgt eerst te maken met de Nederlandse fiscus. Als u geld uit uw vennootschap haalt naar privé om te investeren, bent u namelijk inkomstenbelasting verschuldigd in box 2 (24,5% of 31%). Dat kost direct een fors deel van uw investeringsruimte. Vroeger leenden ondernemers geld van hun eigen vennootschap om te voorkomen dat ze eerst moesten afrekenen in de inkomstenbelasting. Sinds de invoering van de Wet excessief lenen kan dat nog maar beperkt. De grens ligt met vijfhonderdduizend euro vrij laag. Daarom kiezen veel ondernemers ervoor om rechtstreeks met hun vennootschap te investeren. Bij investeren vanuit uw vennootschap hoeft u niet eerst af te rekenen in box 2 en heeft u niet te maken met de Wet excessief lenen.

Het belangrijkste voordeel: investeren met brutovermogen

Het grote voordeel is dat u kunt investeren met brutovermogen. U hoeft niet eerst langs het poortje van de inkomstenbelasting voordat u gaat investeren. Daardoor heeft u meer investeringscapaciteit. Bovendien is het heffingsrecht over het vastgoed toegewezen aan Curaçao. Nederland verleent voorkoming van dubbele belasting, waardoor de winsten uit uw Curaçaose vastgoed uitsluitend in Curaçao worden belast.     

Lagere winstbelasting

In Curaçao betaalt u winstbelasting over de huuropbrengst na aftrek van alle bijbehorende zakelijke kosten. De tarieven zijn relatief laag: 15% over de eerste XCG 500.000 winst en 22% over het meerdere. Ruben: "In de praktijk komen particuliere vastgoedbeleggers die via een vennootschap investeren bijna nooit boven de drempel van XCG 500.000 uit waardoor het effectieve belastingtarief op 15% uitkomt. Het is wel van belang om in uw achterhoofd te houden dat wanneer u het geld later uit uw Nederlandse vennootschap naar privé haalt, u alsnog de gebruikelijke box 2 inkomstenbelasting in Nederland betaalt. Het voordeel zit dus in de lagere winstbelasting op de huurstroom en de verkoopwinst, niet in het ontlopen van de uiteindelijke heffing van inkomstenbelasting in privé."

Drie routes, elk met eigen voor- en nadelen

Wilt u via een vennootschap een appartement aankopen, dan heeft u grofweg drie mogelijkheden. Fiscaal pakken ze hetzelfde uit; het verschil zit in eenvoud, administratie en aansprakelijkheid.

1. Rechtstreeks aankopen via uw bestaande vennootschap (vaste inrichting)

Uw reeds bestaande Nederlandse vennootschap (waaronder dus uw bv) koopt het vastgoed zelf aan. Hierdoor ontstaat er in Curaçao een zogenoemde vaste inrichting (dat wil zeggen een buitenlands filiaal van de Nederlandse vennootschap). Deze vaste inrichting moet geregistreerd worden bij de Curaçaose Kamer van Koophandel en de Curaçaose Belastingdienst. Dit is de eenvoudigste route.
Ruben: "Het grootste voordeel van het werken met een vaste inrichting van een bestaande vennootschap is dat u geen nieuwe vennootschap hoeft op te richten. Daarnaast kan het gewoon meelopen in uw bestaande boekhouding, waarbij enkel bij het opmaken van de jaarrekening een splitsing moet worden gemaakt voor de Curaçaose vastgoedactiviteiten. Dit is de meest eenvoudige en voordeligste optie en dat werkt prima."

• voordeel: geen oprichtingskosten voor een nieuwe vennootschap en alles loopt mee in uw bestaande administratie;
• aandachtspunt: het openen van een lokale bankrekening verloopt soms iets minder soepel dan bij een lokale vennootschap. 

2. Aankopen via een aparte Nederlandse vennootschap

U richt een aparte Nederlandse vennootschap op die het vastgoed aankoopt. Fiscaal is dit de vaste-inrichtingsvariant uit de voorgaande paragraaf, maar de belegging staat administratief volledig los van uw overige activiteiten.

Ruben: "Sommige klanten kiezen voor een aparte Nederlandse vennootschap omdat ze de administratie van de belegging dan helemaal gescheiden hebben. Dat vinden ze prettig, vanuit administratief oogpunt en vanuit het oogpunt van aansprakelijkheid. Het oprichten van een Nederlandse vennootschap is doorgaans makkelijker dan het oprichten van een Curaçaose vennootschap. 

3. Aankopen via een lokale Curaçaose vennootschap

U richt een vennootschap op in Curaçao als dochtermaatschappij van uw Nederlandse structuur. Dat vraagt iets meer, maar biedt ook praktische voordelen.

• voordeel: als u een lokale bankrekening wilt, regelt u dit doorgaans sneller met een lokale vennootschap. Ook zijn de aandelen in een Curaçaose vennootschap onderhands (d.w.z. zonder tussenkomst van een notaris) overdraagbaar;
• aandachtspunt: de oprichting loopt via een Curaçaose notaris en kan tijdrovend zijn. Daarnaast heeft u een lokaal postadres nodig waarvoor doorgaan een trustkantoor wordt ingeschakeld. Dit brengt kosten met zich mee. 

Slim bij verkoop: aandelen overdragen zonder overdrachtsbelasting

Een minder bekend, maar interessant voordeel van een aparte (Curaçaose) vennootschap speelt bij een latere verkoop. Ruben: "Als u het appartement in een aparte vennootschap koopt, kunt u ervoor kiezen om later niet het appartement te verkopen, maar de vennootschap met alles erop en eraan. De koper betaalt dan geen overdrachtsbelasting over de waarde van het vastgoedobject. Op Curaçao bestaat op dit moment namelijk geen 'onroerendezaaklichaam' in de overdrachtsbelasting zoals in Nederland. Dit kan een onderhandelingsvoordeel opleveren bij latere verkoop.”

Vanaf wanneer is kopen via een vennootschap interessant?

"Er is in beginsel geen minimumgrens. Of u nu één appartement koopt of meerdere, dat maakt niet uit. De vraag of u via een vennootschap of in privé aankoopt, hangt voornamelijk samen met waar uw vermogen zit. Zit uw vermogen in box 3 (privé), dan ligt aankoop in privé of via een SPF vaak voor de hand. Zit uw vermogen zakelijk “vast” in een vennootschap, dan is de aankoop via een reeds bestaande of Curaçaose vennootschap doorgaans de logische route", aldus Ruben.

Volledige ontzorging bij uw aankoop via een vennootschap

"Vanuit Rootz Tax Lawyers begeleiden wij kopers bij het gehele traject. Wij kennen het proces en de route en kunnen daardoor vlot schakelen. 
Rootz Tax Lawyers verzorgt onder meer:

• een persoonlijk intakegesprek over de beste structuur voor uw situatie: privé of zakelijk;
• de (snelle) oprichting van een lokale of Nederlandse vennootschap waar gewenst;
• registratie bij de Belastingdienst, het Curaçaose UBO-register en de Kamer van Koophandel;
• begeleiding bij de doorlopende verplichtingen, zoals de maandelijkse aangifte omzetbelasting (OB) en de jaarlijkse aangifte winstbelasting.

Meer weten?

Overweegt u een appartement te kopen? Maak vrijblijvend een afspraak. Bekijk hier ons actuele aanbod en neem direct een vrijblijvende optie.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. De fiscale wetgeving verandert voortdurend. De fiscale gevolgen van investeren in vastgoed op Curaçao zijn afhankelijk van uw persoonlijke situatie en verschillen van geval tot geval. Wij adviseren u daarom altijd een fiscaal adviseur te raadplegen voor een beoordeling van uw specifieke omstandigheden. Wij kunnen u desgewenst in contact brengen.