Investeren in een verhuurappartement op Curaçao: rendement en belastingvoordeel

In het kort

• Vertrouwd én voordelig. Curaçao combineert Nederlandse rechtszekerheid en een aan de Amerikaanse dollar gekoppelde, stabiele valuta met de groeikansen van een bloeiende toeristische markt. Het fiscale klimaat pakt voor verhuur bovendien gunstiger uit dan het Nederlandse box 3-stelsel.
• Belasting over wat u écht verdient. Op Curaçao betaalt u belasting over uw werkelijke huurinkomsten, met een forfaitaire kostenaftrek van 35% en volledig aftrekbare financieringskosten. De Belastingregeling Nederland–Curaçao (BRNC) voorkomt dat u dubbel wordt belast.
• Ontzorgd verhuren. Met een professionele verhuurpartner is een indicatief bruto huurrendement van rond de 7% per jaar haalbaar, terwijl u het appartement desgewenst ook zelf als vakantiehuis gebruikt.

Steeds meer Nederlandse beleggers kijken over de grens. De redenen liggen voor de hand: de Nederlandse woningmarkt is duur, rendementen staan onder druk en de box 3-heffing weegt steeds zwaarder. Spanje, Portugal en Frankrijk zijn bekende opties, maar er is een alternatief dat u wellicht nog niet op uw radar heeft. In dit artikel leest u waarom Curaçao – en in het bijzonder een verhuurappartement bij Kings View Residences – voor de verhurende belegger de overweging waard is.

Curaçao: vertrouwd rechtskader, stabiele valuta, groeiende vraag

Curaçao is een autonoom land binnen het Koninkrijk der Nederlanden. Het eiland heeft een eigen bestuur, maar is juridisch geworteld in het Nederlandse rechtssysteem. Het eigendomsrecht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek van Curaçao, dat grotendeels overeenkomt met het Nederlandse BW. Eigendomsoverdracht verloopt via een notaris en wordt ingeschreven bij het Kadaster. Voor Nederlandse kopers betekent dit een vertrouwd, transparant aankoopproces dat u volledig in het Nederlands kunt doorlopen.

Tegelijk is Curaçao een groeimarkt. Volgens het Curaçao Tourist Board verwelkomde het eiland in 2024 ruim 700.000 verblijfstoeristen – een stijging van circa 20% ten opzichte van 2023. Sinds 2019 is de luchthavencapaciteit uitgebreid en zijn er directe verbindingen bijgekomen vanuit onder meer Amsterdam, Miami en diverse Zuid-Amerikaanse steden. Die groei vertaalt zich rechtstreeks in toenemende vraag naar kwalitatieve vakantieappartementen, met name op toplocaties zoals het gebied rond Mambo Beach.

Wisselkoersrisico speelt nauwelijks: de Caribische gulden (XCG, voorheen de Antilliaanse gulden) is al sinds 1971 met een vaste koers van 1,79 per Amerikaanse dollar aan die munt gekoppeld. Omdat een groot deel van de toeristen uit dollargebieden komt, verdient u uw huurinkomsten effectief in een sterke, stabiele valuta.

Het fiscale plaatje: waarom verhuren op Curaçao aantrekkelijk is

Waar u in Nederland in box 3 wordt belast op basis van een fíctief rendement, kijkt Curaçao naar wat u daadwerkelijk verdient. Volgens onze fiscale partner Rootz Tax Lawyers pakt dat voor de verhurende belegger op vier punten gunstig uit.

1. U betaalt over werkelijke huurinkomsten

U betaalt op Curaçao alleen belasting over de huur die u écht ontvangt – niet over een geschat rendement en niet wanneer het appartement leegstaat. Dat is een wezenlijk verschil met het Nederlandse box 3-stelsel.

2. Forfaitaire kostenaftrek van 35%

Van uw verhuuropbrengst wordt een vaste, forfaitaire kostenaftrek van 35% afgetrokken, zónder dat u bonnetjes hoeft te bewaren. Per saldo is slechts 65% van uw verhuuropbrengst belast. Daarnaast zijn de bewonerslasten (kosten die samenhangen met het gebruik door de huurder) aftrekbaar.

3. Financieringskosten volledig aftrekbaar – het hefboomeffect

De rente en kosten van leningen die u aangaat voor de aankoop of verbetering van het vastgoed zijn volledig aftrekbaar, net als de premies van een gekoppelde overlijdensrisicoverzekering. Deze financieringskosten komen ná de forfaitaire aftrek in mindering op het belastbare resultaat. Omdat de rente aftrekbaar is, kan gedeeltelijke financiering het rendement op uw eigen inbreng verhogen: het zogeheten hefboomeffect.

4. Verkoopwinst vrijgesteld bij privébezit

Verkoopt u het appartement later met winst, dan is die vermogenswinst bij privébezit op Curaçao vrijgesteld. Houdt u het vastgoed via een vennootschap of met substantiële activiteiten aan, dan gelden andere regels; wij brengen u hierover graag in contact met Rootz.

Curaçao versus Nederland in één oogopslag

Onderstaande vergelijking geeft de hoofdlijnen weer voor de verhuur van een tweede woning. Het betreft een algemene, indicatieve schets; de exacte uitkomst hangt af van uw persoonlijke situatie.

Onderwerp	Nederland (box 3)	Curaçao
Heffingsgrondslag	Fictief rendement over uw vermogen (2026: 6,0%), ook als het appartement leegstaat	Uw werkelijke huurinkomsten – u betaalt alleen over wat u écht ontvangt
Kostenaftrek	Niet van toepassing	Forfaitaire aftrek van 35%, zonder bonnetjes te bewaren
Financieringsrente	Slechts beperkt verrekenbaar	Volledig aftrekbaar van uw belastbare huurinkomsten
Belastingtarief	36% over het forfaitaire rendement	Progressief; na de aftrekken vallen huurinkomsten doorgaans in de lagere schijven
Overdrachtsbelasting	8% voor een beleggings- of tweede woning (per 2026)	4% – bij nieuwbouw ‘Vrij op Naam’ vaak al in de prijs verwerkt
Verkoopwinst	Belast via de box 3-systematiek	Vrijgesteld bij privébezit
Dubbele belasting	—	Voorkomen via de Belastingregeling Nederland–Curaçao (BRNC)

Bron fiscale toelichting: Rootz Tax Lawyers. Tarieven en bedragen betreffen 2026 en kunnen wijzigen.

Hoe wordt uw Curaçaose appartement in Nederland belast?

Als Nederlands belastingplichtige geeft u buitenlands vastgoed op in box 3 van uw aangifte inkomstenbelasting. Dat geldt dus ook voor uw appartement op Curaçao – de woning verschijnt netjes in uw aangifte.
Vervolgens voorkomt de Belastingregeling Nederland–Curaçao (BRNC) dubbele heffing. Het heffingsrecht over vastgoedinkomsten ligt bij het land waar het pand staat: Curaçao. In uw Nederlandse aangifte claimt u daarom een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting volgens de evenredigheidsmethode. Concreet betekent dit dat het deel van de box 3-heffing dat aan uw Curaçaose appartement is toe te rekenen, wegvalt. Per saldo is de Nederlandse belastingdruk op dit vermogensbestanddeel in de praktijk (nagenoeg) nihil, terwijl u volledig aan uw aangifteverplichting voldoet.
Let op: de regels rond box 3 en internationale vastgoedstructuren wijzigen regelmatig. Laat u altijd bijstaan door een fiscalist met ervaring in de relatie Nederland–Curaçao, zodat u optimaal gebruikmaakt van de beschikbare regelingen.

Kosten bij aankoop en exploitatie

Transparantie over de kosten hoort bij een verantwoorde investeringsbeslissing. De belangrijkste posten op een rij.

Eenmalig, bij aankoop

 

• Overdrachtsbelasting op Curaçao: 4% van de koopsom. Bij nieuwbouw ‘Vrij op Naam’ is de belasting vaak al als omzetbelasting in de prijs verwerkt; vraag ons naar de exacte koperskosten voor uw appartement.
• Notaris- en kadasterkosten. Voor een indicatie van de exacte bedragen verwijzen wij u graag naar de projectnotaris.
• Ter vergelijking: in Nederland betaalt u sinds 2026 8% overdrachtsbelasting voor een beleggings- of tweede woning. Op Curaçao ligt dat op 4%.

Doorlopend, per jaar

 

• Onroerendezaakbelasting (OZB): 0,4% tot 0,6% van de vastgestelde waarde.
• Beheer- en verhuurfee: doorgaans 15% tot 25% van de huurinkomsten voor een verhuurservice; 25% tot 35% voor volledig ontzorgd, full-service beheer.
• Onderhoud, verzekering en VvE-bijdrage.
• Omzetbelasting: bij kortdurende vakantieverhuur (maximaal 90 dagen) geldt 7% OB. Uw verhuurpartner verwerkt dit doorgaans in de administratie.

Goed om te weten: financieringskosten voor de aankoop van vastgoed op Curaçao zijn volledig aftrekbaar. Neem alle kosten en dit fiscale voordeel mee in uw netto rendementsberekening.

Wat mag u aan rendement verwachten?

In de praktijk van onze verhuurpartners is voor een goed gelegen appartement een indicatief bruto huurrendement van rond de 7% per jaar haalbaar, met een gemiddelde jaarbezetting van circa 60% tot 70% op een toplocatie. Nachtprijzen bewegen mee met het seizoen, met de piek tijdens het hoogseizoen (december tot en met april).
Wat u netto overhoudt, hangt af van uw kosten, de mate van eigen gebruik en uw financiering. Juist dat laatste kan in uw voordeel werken: doordat de financieringsrente aftrekbaar is, verhoogt gedeeltelijke financiering doorgaans het rendement op uw eigen inbreng. De genoemde percentages zijn indicatief en vormen geen garantie. 
 

Waarom beleggers voor Kings View Residences kiezen

 

• Toplocatie met bewezen verhuurvraag. Loopafstand van Mambo Beach – dé hotspot van Curaçao – met strand, restaurants en uitgaan om de hoek en Willemstad op tien minuten rijden.
• Nieuwbouwkwaliteit. Eigentijds ontworpen appartementen met een dakterras met zwembad: precies het product waar de verhuurmarkt om vraagt en dat hoge reviewscores oplevert.
• Maximale vrijheid. U verhuurt zelf of via een verhuurpartner naar keuze; er zijn geen platformbeperkingen of verplichte samenwerkingen. Zo houdt u de regie over uw rendement.
• Flexibel in gebruik. Aangrenzende appartementen zijn desgewenst intern te koppelen, zodat u eigen gebruik en verhuur naar wens combineert.
• Ontzorgd op afstand. Meerdere professionele verhuur- en beheerorganisaties nemen marketing, boekingen, schoonmaak en onderhoud uit handen, u hoeft er zelf niet voor op het eiland te zijn.
• Financiering mogelijk. Uw financiering kunt u (deels) in Nederland regelen.

Veelgestelde vragen

Kan ik als Nederlander zonder beperkingen kopen op Curaçao?

Ja. Er gelden geen koopbeperkingen voor Nederlanders. Het aankoopproces verloopt via een notaris en het Kadaster, vergelijkbaar met Nederland. Een verblijfsvergunning is niet nodig om te kopen; die is pas aan de orde als u langer dan 90 dagen aaneengesloten op het eiland wilt verblijven.

Wat is een realistisch bruto huurrendement?

Voor een goed gelegen appartement is een indicatief bruto huurrendement van rond de 7% per jaar haalbaar, afhankelijk van bezetting en seizoen. Wat u netto overhoudt, hangt af van uw kosten, financiering en belasting. Vraag ons om een persoonlijke berekening.

Moet ik in Nederland belasting betalen over de huurinkomsten?

De huurinkomsten worden op Curaçao belast. Via de Belastingregeling Nederland–Curaçao voorkomt u dubbele belasting: u geeft het appartement wél op in box 3, maar het aan de woning toe te rekenen deel van de heffing valt via de evenredigheidsmethode weg.

Hoe verschilt de overdrachtsbelasting van die in Nederland?

Op Curaçao bedraagt de overdrachtsbelasting 4% (bij nieuwbouw vaak al in de prijs verwerkt). In Nederland betaalt u sinds 2026 8% voor een beleggings- of tweede woning. Voor beleggers is Curaçao dus voordeliger.

Kan ik het appartement zowel verhuren als zelf gebruiken?

Ja. U heeft volledige vrijheid om te kiezen voor eigen gebruik, gedeeltelijke verhuur of volledige verhuur. Veel eigenaren combineren enkele weken eigen gebruik per jaar met verhuur in de overige periodes.

Klaar om de mogelijkheden te verkennen?

Kings View Residences is een nieuwbouwproject met 64 appartementen op loopafstand van Mambo Beach, beschikbaar vanaf € 389.950 en ontworpen voor zowel eigen gebruik als verhuur. Waar Europese hotspots kampen met verzadiging en hoge instapkosten, biedt Curaçao een combinatie die moeilijk te evenaren is: Nederlandse rechtszekerheid, een stabiele dollarvaluta, groeiend toerisme en een gunstig fiscaal klimaat.

Bekijk de beschikbaarheid en prijzen, of neem vrijblijvend een optie op het appartement van uw keuze. Wilt u eerst sparren over verhuur, rendement of de fiscale mogelijkheden? Wij nemen graag de tijd om uw situatie door te nemen en brengen u desgewenst in contact met onze fiscale partner.

Aanbod bekijken

Afspraak maken