Verhuren op Curaçao: "Het succes zit in goede inrichting, persoonlijke aandacht en realistische verwachtingen"

Koopt u een appartement op Curaçao om ervan te genieten en wilt u zeker zijn van een goed verhuurresultaat? Om een realistisch beeld te schetsen, spraken wij met verschillende gerenommeerde verhuur- en beheerkantoren, waaronder Sandra Juffermans van Curaçao Exclusief. Curaçao Exclusief richt zich op de verhuur van vakantievilla's en appartementen in het hogere segment op Curaçao en beheert een portefeuille van circa 160 objecten. Vanuit het kantoor in Alphen aan den Rijn werkt Sandra met een team van zes medewerkers.

Van uitgelopen hobby naar toonaangevende speler

Sandra startte vijftien jaar geleden met Curaçao Exclusief, in een tijd dat ze zelf nog op het eiland woonde. "Ik had zelf een huis op Boca Gentil en zag hoe de verhuur werd geregeld. Toen dacht ik: dat kan ik beter." Wat begon met vier villa's en vier appartementen, groeide snel uit tot een serieuze portefeuille. "Het is een beetje uit de hand gelopen." Inmiddels woont Sandra alweer een aantal jaar in Nederland en runt zij Curaçao Exclusief vanuit het kantoor in Alphen aan den Rijn. "Wij zijn inmiddels een van de grotere spelers op de verhuurmarkt op Curaçao."

Hoe realistisch is de rendementsberekening van Kings View Residences?

Volgens Sandra zijn de uitgangspunten van de rendementsberekening realistisch. "De nachtprijzen van € 210 voor een tweepersoonsverblijf zijn niet te hoog gegrepen. Dit is gewoon heel realistisch. Als je kijkt naar wat voor appartement het is, de ligging en de concurrentie, dan kloppen deze cijfers gewoon."

Sandra kent ook de partij achter het project. "Ik ken de initiatiefnemers. Daar kun je van op aan dat het goede appartementen worden. Ze gaan niet bezuinigen op de details, en dat is precies wat je wilt zien."

Is een bezettingsgraad van 70% haalbaar?

"Ook dat is heel realistisch", aldus Sandra. "Alleen, nieuwbouw heeft altijd tijd nodig om bekendheid op te bouwen, dus het eerste jaar zal het percentage nog niet gehaald worden. Maar zodra het loopt, is 70% gewoon haalbaar." Sandra benadrukt wel dat de bezettingsgraad per appartement kan verschillen. "Als u als eigenaar zelf de helft van het jaar komt, of als u in de schoolvakanties en met de kerst boekt voor uzelf, gaan die cijfers er anders uitzien. Iedere eigenaar heeft zijn eigen doelstellingen: de een koopt voor het zelfgebruik, de ander juist puur voor het rendement."

Externe factoren spelen ook mee. "We hebben geen glazen bol. Maar als de wereld het een beetje normaal doet, is 70% gewoon haalbaar."

Wat betekent het vervallen van 7% omzetbelasting?

Sandra is duidelijk: het vervallen van de 7% omzetbelasting heeft invloed op het rendement van de eigenaar. "Nu zijn de huurprijzen inclusief omzetbelasting. Op het moment dat die belasting verdwijnt, blijft de huurprijs voor de gast hetzelfde, maar wordt bruto netto voor de eigenaar. Dat is dus echt een voordeel voor de verhuurder."

Voor de toerist verandert er volgens haar wel iets, maar in een andere vorm. "Het wordt geen 7% meer, maar zoals het er nu uitziet een fixed fee per persoon, vergelijkbaar met hoe het op Bonaire werkt. Daar moet u vooraf digitaal een immigratiekaart invullen en daarbij betaalt u meteen de toeristenbelasting. Het zijn geen schrikbarende bedragen, en mensen nemen dat gewoon mee in het boekingsproces."

Een belangrijk punt dat Sandra graag toevoegt: bij Curaçao Exclusief hoeft de eigenaar zich nu al nergens om te bekommeren. "Wij hebben een ruling met de Curaçaose Belastingdienst en dragen namens de eigenaren maandelijks de omzetbelasting af. Dat zit in ons ontzorgingspakket. Eigenaren die via ons verhuren, hoeven hun aangifte niet zelf te regelen."

Wat bepaalt het succes van verhuur?

Volgens Sandra ligt succes in een combinatie van factoren. "Het allereerste is hoe het appartement eruitziet. Mensen boeken op basis van foto's, dus een goed en volledig ingericht appartement is essentieel. Daarnaast bepalen de staat van onderhoud, de beschikbaarheid en uiteraard de huurprijs of een woning goed loopt."

Sandra adviseert eigenaren met klem om niet te zuinig te zijn op de inrichting. "Zorg dat uw keuken goed is uitgerust. Heeft u een zespersoonsappartement, leg dan niet zes bordjes en zes vorkjes neer; zorg dat het royaal is. Niets is zo irritant voor een huurder als thuiskomen op vakantie en geen wijnglas kunnen vinden. Dat is precies het soort detail dat mensen onthouden."

Ook de betrokkenheid van de eigenaar zelf maakt verschil. "Eigenaren die regelmatig in hun appartement zijn, stoppen meer liefde in hun woning. Dat zien we terug in de verhuur, en het maakt het ook voor ons fijner: wij weten dan dat het piekobello in orde is en kunnen het met een gerust hart verhuren. Het is een samenwerking, en die werkt het best als er vertrouwen over en weer is."

Wat maakt Curaçao Exclusief onderscheidend?

Sandra noemt vooral de manier waarop het bedrijf met eigenaren en gasten omgaat. "Wij beseffen heel goed dat eigenaren trots zijn op hun investering op Curaçao en dat ze het lastig vinden dat ze 8.000 kilometer verderop zitten. Wij zijn, denk ik, de enige verhuurpartij die ook echt kijkt naar wat er in zo'n appartement komt: zijn het vier jongens van achttien, of een gezin met twee kinderen?"

Bij twijfelgevallen overlegt Curaçao Exclusief altijd met de eigenaar. "De een zegt: deze sla ik over. De ander zegt: maakt mij niet uit, instrueer de beheerder maar goed. En weer een ander vraagt om een dubbele borg of een ondertekend contract. Eigenaren hebben daar dus echt zeggenschap in. Onze screening is geen 100%-garantie, maar we doen ons uiterste best om het zo goed mogelijk te doen. Dat wordt enorm gewaardeerd."

Daarnaast investeert Curaçao Exclusief stevig in marketing en presentatie. "Wij geven veel uit aan zichtbaarheid en aan goed fotomateriaal. We hebben een fotograaf die exclusief voor ons werkt. Eén keer per jaar gaan we met het hele team op studiereis naar Curaçao, en als er nieuwe woningen zijn of woningen heringericht zijn, dan maken we direct nieuwe foto's. Daarnaast zijn we zeven dagen per week bereikbaar; alle aanvragen worden dezelfde dag beantwoord. Huurders zitten in de vakantiemodus en willen doorpakken — en dat willen wij ook."

Drie tips voor kopers

• Wees niet zuinig op de inrichting. Een goed en volledig ingericht appartement boekt beter, krijgt betere reviews en levert op termijn meer op. Bespaar niet op kwaliteit en zorg dat alles aanwezig is wat een gast verwacht.
• Houd rekening met een aanloopfase. Het eerste jaar zal de bezetting nog niet op het beoogde niveau liggen. Een nieuw project moet bekendheid en vertrouwen opbouwen. Geef het de tijd; daarna groeit het vanzelf door.
• Geniet er ook zelf van. Eigenaren die zelf af en toe in hun appartement verblijven, stoppen er meer liefde in. Dat is terug te zien in de uitstraling, in de reviews en uiteindelijk ook in het rendement.